Comme de nombreux Français, vous souhaitez devenir propriétaire de votre appartement ou de votre maison, mais pas à n’importe quel prix. Or, dans la plupart des villes du pays, le marché de l’immobilier est tendu et il reste inaccessible à une majorité de ménages. Plusieurs solutions existent pourtant pour acheter « moins cher » son logement. Vous pouvez privilégier les biens immobiliers ayant besoin de travaux de rénovation, vous tourner vers les ventes aux enchères ou encore chercher des vendeurs pressés, car contraints, par un divorce par exemple ou par une mutation professionnelle. Vous pouvez également opter pour le BRS, un bail réel et solidaire qui vous fait économiser le prix du terrain, soit environ 15 à 40 % du coût total de l’opération.
Devenir propriétaire sans acheter le terrain
A Paris et dans les grandes villes de France, les prix de l’immobilier sont souvent inabordables pour de nombreux ménages. En effet, dans ces zones attractives et dynamiques, la demande est plus élevée que l’offre. Pour favoriser la mixité sociale et rendre accessible la propriété au plus grand nombre, l’Etat déploie régulièrement des dispositifs d’aide destinés aux ménages modestes. Il s’agit de les connaitre pour optimiser votre projet. Parmi eux figure le BRS, un système qui dissocie le foncier du bâti.
Le Bail Réel et Solidaire a été lancé en 2017 dans le cadre de la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Cette forme de bail est accordée aux OFS, des organismes de foncier solidaire dont l’activité est d’acheter des terrains, bâtis ou non, puis de les mettre à disposition de programmes immobiliers.
Les OFS sont des organismes à but non lucratif et qui sont généralement créés par une collectivité locale. Il en existe une soixantaine actuellement sur le territoire. L’OFS reste propriétaire du terrain tandis que l’acquéreur bénéficie de droits réels sur le logement. Seul un OFS est autorisé et habilité à signer des BRS. C’est cet organisme qui sélectionne les ménages et gère le contrat sur toute la durée du bail.
Comment fonctionne le BRS ?
Un OFS confie habituellement à un intermédiaire, une coopérative HLM par exemple, la construction et la commercialisation des logements. Ces derniers s’inscrivent dans des programmes d’accession sociale à la propriété ; le prix du mètre carré est plafonné pour rester inférieur à celui du marché immobilier classique.
Avec le BRS, vous achetez uniquement les murs ; le foncier reste entre les mains de l’OFS. Un contrat vous unit ainsi à l’organisme de foncier solidaire. En tant que preneur, vous lui payez uniquement une redevance foncière, sorte de loyer mensuel pour le terrain qui s’élève à quelques euros du mètre carré. Par ailleurs, vous signez un bail dont la durée est inférieure à 99 ans et qui est rechargeable à chaque cession des droits réels.
Enfin, le BRS est accessible sous condition de ressources. Vous devez justifier d’un revenu inférieur aux plafonds en vigueur pour en bénéficier. Ces plafonds sont fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer. Ils sont régulièrement réévalués.
Que se passe-t-il en cas de revente ?
Même si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, vous pouvez revendre votre logement BRS, mais sous certaines conditions. Vous pouvez également le transmettre à des héritiers ou l’hypothéquer. Même si vous ne possédez pas le foncier, vous jouissez en effet de droits réels sur le bâti.
A chaque cession du bien, le bail est renouvelé, mais les nouveaux occupants ou acquéreurs doivent remplir les mêmes conditions de ressources. La valeur du bien reste stable, ce qui limite la spéculation et permet de maintenir un parc immobilier social. Ainsi, c’est l’OFS qui fixe le prix de vente, en fonction d’une part de l’état du bien et d’autre part de la situation du marché. Quoi qu’il en soit, les plus-values sont restreintes, voire inexistantes, toujours dans le but de favoriser l’accession sociale à la propriété sur le long terme.
A qui s’adresse le bail réel et solidaire ?
Le BRS est un dispositif d’accession sociale à la propriété. Il est donc réservé aux ménages dont les revenus sont modestes. Par conséquent, pour profiter du bail réel et solidaire, vos ressources doivent être inférieures aux niveaux fixés par la loi. Les plafonds de revenus changent d’une région à l’autre et sont plus élevés à mesure que la famille compte de membres.
Les collectivités qui sont à l’origine de l’OFS peuvent également fixer des critères d’attribution. Généralement, elles privilégient les jeunes ménages et les actifs ainsi que les occupants de logements sociaux.
A savoir enfin que vous devez occuper votre logement BRS à titre de résidence principale et ce, sur toute la durée du bail, laquelle est comprise entre 18 et 99 ans.
Plafonds BRS
A chaque zone du territoire correspond un plafond de revenu à ne pas dépasser pour avoir la possibilité de profiter du bail réel et solidaire. Ces plafonds sont réévalués régulièrement et sont également fonction du nombre de personnes composant le ménage.
En 2023, les plafonds BRS sont les suivants :
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, partie française de l’agglomération de Genève) | Zones B et C |
| 1 | 35 515 € | 26 921 € |
| 2 | 49 720 € | 35 899 € |
| 3 | 56 825 € | 41 525 € |
| 4 | 64 638 € | 46 014 € |
| 5 et + | 73 732 € | 50 489 € |
Le revenu fiscal de référence est celui de l’année N-2.
Comment limiter les frais lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison en BRS ?
Pour acheter un logement sans le terrain, vous devez d’abord justifier des conditions de ressources imposées par le BRS.
Puis, comme pour tout projet immobilier, comparez d’abord les prêts immobiliers afin de trouver le moins cher. Mettez les banques en concurrence et observez le TAEG (taux annuel effectif global), seul critère objectif qui vous aidera à choisir une offre. Sachez également que rien ne vous oblige à prendre l’assurance emprunteur dans la banque qui vous octroie votre prêt immobilier. Là aussi, comparez les offres et les taux d’un établissement à l’autre afin d’optimiser votre projet.
Enfin, avec le BRS, vous avez le droit de recourir au PTZ, un prêt à taux zéro qui permet de financer une partie de l’opération sans intérêt à payer.
Les avantages fiscaux et financiers du bail réel et solidaire
En plus de permettre à des ménages modestes d’accéder à la propriété dans des zones attractives, le BRS offre plusieurs avantages fiscaux et financiers, à savoir :
- Une économie pouvant aller jusqu’à 30, voire 40 %, puisque vous n’achetez pas le terrain
- Un prix d’acquisition encadré pour rester abordable
- Des frais de notaire plus avantageux dans le neuf que dans l’ancien
- Selon les villes, la possibilité de profiter de l’abattement de la taxe foncière (entre 30 et 100 %)
- La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % dans le neuf
- La possibilité de financer votre achat avec un PTZ (pour les primo-accédants)
Qui plus est, vous achetez un bien dans un quartier attractif, qui bénéficie de toutes les commodités urbaines nécessaires à la vie quotidienne. Et votre projet est sécurisé grâce à des garanties :
- De rachat: si vous ne parvenez pas à revendre votre bien, l’OFS s’engage à le racheter
- De parfaitement achèvement de l’immeuble
- Biennale de bon fonctionnement des équipements
- Décennale
Les inconvénients du BRS : quels sont-ils ?
Le bail réel et solidaire présente aussi quelques inconvénients, à prendre en compte au moment de la préparation de votre projet. Ainsi, vous devez savoir que :
- Le logement acquis en BRS peut être revendu, mais le prix est encadré par l’OFS et la vente ne permet pas de faire de plus-value.
- Au moment de la revente, il peut être difficile de trouver des acheteurs éligibles au BRS : des garanties de revente sont toutefois prévues.
- Le logement est occupé à titre de résidence principale: il ne peut être loué, même de façon saisonnière.
- Le BRS est accordé sous condition de revenus; cette obligation s’applique aussi au nouveau preneur, acquéreur ou héritier.
- Si vous êtes propriétaire des murs, vous devez payer une redevance mensuelle à l’OFS qui détient le terrain ; comptez environ 1 à 4 € par mètre carré, selon la zone géographique où le bien se situe.
Où trouver des logements en BRS ?
Vous êtes à la recherche d’un logement, appartement ou maison, à acheter à un prix raisonnable ? Les biens proposés en BRS se situent dans des villes ou des secteurs où les prix de l’immobilier sont élevés du fait de l’attractivité de ces territoires. Contactez l’organisme de foncier solidaire de la zone géographique où vous souhaitez vous installer pour trouver votre nouvelle habitation.
De nombreux programmes immobiliers neufs sont en cours de construction, en projet ou d’ores et déjà livrés. Ils sont éligibles au BRS, mais aussi à d’autres dispositifs d’aide à l’accession à la propriété. Outre le bail réel et solidaire, vous pouvez bénéficier du PSLA (prêt social location-accession), le l’accession à prix maitrisé, de la TVA réduite à 5,5 % ou encore de la vente HLM. Et vous avez la possibilité de trouver de tels logements sur des sites internet spécialisés dans l’accession sociale à la propriété. Si vos revenus ne dépassent pas le plafond fixé par ces différents dispositifs, vous pouvez devenir propriétaire d’un logement de qualité et bien situé sans risque de surendettement.