Maintenant, si vous n’êtes pas auto-constructeur, il vous reste à savoir par qui. La loi nous dit que le permis de construire doit être visé par un architecte au-dessus de 170 m², il peut très bien être appelé sur un projet plus petit.
D’emblée, architecte ou constructeur : le choix reflète votre sensibilité et la nature de votre projet.
- Si votre projet n’est pas tourné vers l’originalité à tout prix, rien ne vous empêche de vous tourner vers les catalogues de constructeurs, dont l’offre est vaste.
- Si vous souhaitez une maison avec des volumes particuliers ou avec des matériaux peu courants, l’architecte sera le bon interlocuteur.
Voici les principaux éléments qui pourront vous aider à mieux arbitrer.
Les points communs entre les architectes et les constructeurs
Les garanties
Quelle que soit l’option que vous retenez, vous bénéficiez de la garantie décennale. Celle-ci est obligatoire pour tout prestataire de construction d’un bâtiment. Elle fonctionne en cas de défaut rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
La différence de prix
Les prestations sont difficiles à comparer, entre le prêt-à-porter et le sur-mesure. Ce dernier coûte généralement un peu plus cher. Mais les bons architectes savent aussi maîtriser les coûts. Certains proposent des maisons aux alentours de 100 000 euros (hors foncier).
Le suivi
Quel que soit votre choix, il vaut mieux que vous soyez présent très régulièrement sur le chantier, pour vous assurer que le bâtiment avance dans le sens attendu. Le CMiste a beau être votre unique interlocuteur, il est fortement conseillé de suivre le chantier comme le lait sur le feu.
La maison d’architecte
L’architecte est un professionnel libéral. Son métier est à mi-chemin entre la technique et l’expression artistique – son travail est d’ailleurs protégé par le droit d’auteur, au même titre qu’un livre ou un film.
Donc, si vous choisissez une maison d’architecte c’est que vous attendez une maison originale, semblable à nulle autre.
L’architecte avance avec comme bases votre budget, vos attentes et vos goûts.
La première phase consiste à établir un cahier des charges général qui cerne votre projet. Puis il élabore les plans.
A la suite de votre accord, il se charge de sélectionner les entreprises, soit en lots séparés, soit avec un seul interlocuteur et son réseau de sous-traitants. Il vous soumettra une sélection de trois prestataires minimum pour chaque lot. A vous ensuite de choisir les professionnels qui vous conviennent le mieux.
L’architecte est soumis à une déontologie dont le respect est contrôlé par un ordre (comme les médecins ou les avocats). Il ne peut avoir de rapport de dépendance financière avec les entreprises qu’il coordonnera en tant que maître d’œuvre.
- Il s’occupe des formalités administratives (permis de construire, en particulier).
- Enfin, en tant que maître d’oeuvre, il suit le déroulement des travaux jusqu’à leur réception.
Il est co-responsable de la bonne exécution du projet de construction, avec les entreprises elles-mêmes. - Pour l’ensemble des prestations, l’architecte est rémunéré par une commission qui s’élève généralement autour de 12 % de l’enveloppe totale.
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La maison de constructeur
- Le constructeur (ou CMIste) vous propose soit de construire sur le terrain que vous avez acquis, soit de chercher celui qui vous convient (on parle alors de promotion immobilière).
- Votre choix se fait sur catalogue, le modèle économique du CMIste repose en effet sur la standardisation, qui lui permet de rationaliser les coûts et de proposer des prix attractifs.
La plupart des maisons sont toutefois généralement accompagnées d’options de personnalisation. - Vous concluez avec lui un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Ce contrat apporte de nombreuses garanties et est encouragé par la loi. Il vous offre en particulier des garde-fous financiers (dépôt de garantie, paiement des sous-traitants…). - Le constructeur fait appel aux entreprises de son choix, y compris un architecte si la surface dépasse 170 m² : vous n’avez pas, contrairement à la maison d’architecte, de droit de regard sur les professionnels intervenant sur le chantier : le CMiste est votre unique interlocuteur.
La maison d’artisan
La maîtrise d’oeuvre, alternative au CCMI, consiste à déléguer à un autre professionnel qu’à un architecte.
Soit ce dernier n’intervient que pour les plans et le dépôt de permis de construire si votre maison dépasse le seuil de 170 m2, soit il n’intervient pas du tout si la maison se situe en-dessous de cette limite. L’artisan (souvent maçon – ou charpentier dans le cas d’une maison à ossature bois) assure le suivi des travaux.
Vous signez avec chaque corps d’état un contrat de louage d’ouvrage. Nous vous recommandons cette approche que si vous avez totalement confiance dans l’artisan que vous retenez. Vous devez avoir vu ses constructions dans la région et sa réputation est excellente. Pensez qu’être un talentueux maçon ou charpentier ne signifie pas automatiquement être un excellent maître d’ouvrage…
Enfin, les groupements d’artisans se sont développés pour proposer des offres complètes pour la construction de maisons. Structurés en GIE ou en coopérative, ils développent généralement une activité de constructeur, avec un CCMI. Il existe aussi des groupements plus occasionnels, variables selon les chantiers, qui conduiront à une approche par lots séparés (contrats de louage d’ouvrage).