Tout est possible, mais il faut que la structure de la maison soit saine, car elle assure de nombreuses fonctions :
- l’étanchéité à l’eau, indispensable pour éviter les moisissures, fissures, infiltrations…
- la résistance mécanique, c’est-à-dire la bonne tenue de la maison dans le temps,
- la résistance thermique, en évitant les courants d’air et les pertes d’énergie,
- l’esthétique, car si la maison se fissure, des désordres apparaîtront en façade et sur les murs et les plafonds intérieurs.
S’assurer du bon état de la structure est également indispensable si vous souhaitez ajouter du poids sur la maison (surélévation, panneaux en toiture, planchers plus lourds…).
En particulier dans le cas des planchers hauts. Dans les maisons anciennes, ils sont très souvent en bois, avec du plâtre côté plafond et des lambourdes ou des planches côté sol. Pour des questions de sécurité, il est indispensable de s’assurer du bon état de ces éléments, soit parce que vous y passez régulièrement ou parce que vous souhaitez y installer des meubles lourds. Une solution technique courante consiste à couler une chape légère, qui créera un plancher droit et solide sans ajouter trop de poids à la structure.
Comprendre la structure vous donnera des informations précieuses si votre projet de rénovation est ambitieux : les cloisons que vous pourrez abattre et les murs porteurs que vous devrez conserver, les renforts éventuels à envisager si vous créez des ouvertures…
La couverture, point-clé
Sur une maison ancienne, si le vendeur n’est pas en mesure de vous fournir des preuves d’un entretien récent, il faudra nécessairement surveiller l’état de la couverture. Des tuiles cassées ou poreuses risquent de provoquer des dégâts en cas d’intempéries !
Cette inspection de la couverture par un professionnel sera l’occasion de vérifier l’état général de la charpente. Pour peu que vous ayez envie d’installer des fenêtres de toit ou des panneaux solaires, cette information vous sera plus qu’utile !
L’isolation
Rénover une maison passe aussi par l’amélioration de ses performances thermiques. Il faudra pour cela reprendre l’isolation :
- des murs, par l’intérieur ou par l’extérieur (cette dernière solution est plus performante, mais n’est pas envisageable sur des murs en pierre, par exemple) ;
- du sol, soit en isolant la dalle par le vide sanitaire, soit, dans le cadre de travaux de réfection, en ajoutant une épaisseur d’isolant sur la dalle (voire en optant pour une chape allégée avec pouvoir isolant, dans le cas d’un changement du revêtement, comme l’ajout d’un carrelage) ;
- de la toiture, en cas d’aménagement des combles ou de remaniement de la couverture.
Le changement des fenêtres peut aussi être nécessaire, pour une meilleure isolation thermique et acoustique.
L’électricité, confort et sécurité
Ce n’est pas la partie la plus visible d’une rénovation, mais elle est néanmoins essentielle. Une habitation ancienne risque de comporter des éléments non conformes. Le diagnostic de sécurité de l’installation électrique qui vous sera remis lors de la signature chez le notaire vous en dira plus (pour les installations de plus de quinze ans).
Rénover l’installation électrique, c’est :
- garantir la sécurité, en disposant d’une puissance adaptée à vos besoins et des dispositifs (liaison vers la terre, disjoncteur différentiel) nécessaires en cas de malfonction ou de mauvais usage ;
- pouvoir bénéficier du confort moderne dans toutes les pièces, avec des prises aux normes et pourquoi pas une installation communicante ;
- vous assurer que vous pourrez faire de chaque pièce l’usage que vous souhaitez.
Voir aussi nos articles sur l’électricité et la domotique
Le budget
Nous voici à la question centrale : combien ça coûte ? Impossible, évidemment, de donner une réponse globale. Les postes que nous avons cités ci-dessus sont ceux qui engendrent les dépenses les plus importantes. Les opérations strictement esthétiques sont moins coûteuses, car plus rapides.
Dans le cas d’une rénovation très lourde, qui modifie les ouvertures et le cloisonnement, le prix sera proche de celui de la construction neuve. Vous pouvez tabler de façon très approximative sur 1 500 EUR / m² – somme qui évoluera si vous ajoutez des matériaux chers. Les prix peuvent aussi s’envoler si vous transformez totalement une ancienne grange, un atelier, un garage… Bien des éléments (portes, fenêtres, installation électrique, isolation) ne pourront être conservés, ce qui alourdira la facture. Sans compter que dans ce cas, vous ne bénéficiez plus de la TVA à 7 % sur la rénovation, qui ne porte pas sur les rénovations conduisant à remettre à neuf plus de la moitié de la surface.
Autour de 700 euros le m² : c’est le budget à prévoir pour une rénovation moyenne, associant fenêtres, électricité et finitions (plâtrerie, peinture). Là encore, le chiffre est très approximatif, car la gamme de prix des produits est très variable.
Le « coup de pinceau » avec quelques éléments complémentaires (un peu d’électricité, par exemple, ou une partie des sols) se situe plutôt autour de 400 euros le m².
La facture dépend aussi de ce que vous êtes en mesure de faire par vous-même. Tout est possible, avec deux réserves : votre propre sécurité (si vous montez sur le toit, par exemple) et la sécurité de l’ensemble de la maison, en particulier pour la plomberie et l’électricité, qui ne s’improvisent pas.