Les diagnostics en cas de vente ou de location immobilière

On recense deux types de diagnostics, les obligatoires, définis par la loi, mais aussi les facultatifs qui peuvent présenter des avantages légaux et sanitaires significatifs.

A noter que, derrière les dénominations parfois inchangées des diagnostics, des décrets viennent régulièrement compléter ou renforcer les lois en vigueur pour augmenter la précision, la transparence et la fiabilité des diagnostics en imposant des méthodologies, procédures et appareils de mesure aux diagnostiqueurs. En particulier, l’année 2012 a apporté un nombre important de nouveaux décrets d’application.

La « loi Carrez » de 1996 a vu apparaître le premier diagnostic obligatoire pour apporter une garantie sur la surface d’un logement en copropriété. Depuis lors, d’autres diagnostics ont été ajoutés.

Sommaire

Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente d’un bien immobilier

Le premier diagnostic obligatoire est le diagnostic loi Carrez, ou diagnostic de mesurage loi Carrez, indispensable uniquement pour la vente des logements en copropriété. Il sert à certifier la surface privative du logement et donne un an à l’acheteur pour contester le prix de vente au cas ou la surface privative réelle serait inférieure de plus de 5% à la surface du diagnostic. A noter que la surface privative n’est pas égale à la surface habitable, car son mode de calcul est légèrement différent.

Les autres diagnostics obligatoires sont regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui doit obligatoirement être fourni par le vendeur à l’occasion de la vente de tout bien immobilier. Ce dossier comprend huit parties:

1. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
2. L’état de présence ou d’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante
3. L’état relatif à la présence de termites
4. L’état de l’installation intérieure de gaz
5. L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)
6. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
7. Le Diagnostic Électrique Obligatoire  état de l’installation intérieure (DEO)
8. L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Ces diagnostics, compte tenu de leur valeur légale, sont impérativement à faire réaliser par des professionnels habilités, les diagnostiqueurs.

Vous trouverez ci-après les informations principales concernant chacun de ces diagnostics. A noter que la non-fourniture des diagnostics sur le plomb, sur l’amiante, sur les termites, sur le gaz et sur l’installation électrique laisse le vendeur seul devant ses obligations de garantie des vices cachés du code civil et peut l’exposer à des sanctions pénales dans certains cas. Si vous souhaitez obtenir des détails particuliers, vous pouvez vous rendre sur le site gouvernemental http://www.developpement-durable.gouv.fr/Dossier-de-diagnostic-technique.html

1. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour tout ou partie d’un immeuble d’habitation construit avant 1949. Il est valable un an, sauf si le constat ne fait état d’aucune concentration de plomb, dans les revêtements, supérieure aux seuils fixés par l’arrêté correspondant, auquel cas sa validité est permanente. A noter que la recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.
2. L’état de présence ou d’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante est obligatoire pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. Cet état est délivré avec une durée de validité illimitée. Si le bien est situé dans un immeuble soumis au statut de copropriété et qu’il a fait l’objet d’un dossier technique amiante (DTA), la fiche récapitulative contenue dans ce dossier a valeur d’état d’amiante pour les parties communes.
3. L’état relatif à la présence de termites est obligatoire si le bien est situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral. Il est valable 6 mois.
4. L’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire pour toute installation réalisée depuis plus de 15 ans. Il décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Il est valable trois ans et peut être remplacé par le certificat de conformité et de sécurité effectué par un organisme agrée s’il est établi depuis moins de trois ans.
5. L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) est obligatoire pour les biens immobiliers situés sur des communes qui sont soumises à un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), ou à un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou à une zone de sismicité (soit la quasi la totalité de la France). Il donne l’état des risques naturels (inondations, mouvements de terrain, sismicité) et des risques technologiques (industriels, biologiques, chimiques). Il renseigne également impérativement sur les risques naturels et technologiques antérieurs auxquels a été confronté le bien. Il est valable 6 mois. La non-fourniture de l’ERNT donne la possibilité à l’acquéreur de refuser la transaction ou de demander en justice une diminution du prix.
6. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vise à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée du logement. Il n’est qu’informatif, ce qui fait que l’acquéreur ne peut pas s’en prévaloir à l’encontre du vendeur. Il est valable 10 ans. Voir notre article sur le DPE.
7. DEO le Diagnostic Electrique Obligatoire, état de l’installation intérieure est obligatoire pour tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité dès lors que cette installation a été réalisée il y a plus de 15 ans. Il est valable 3 ans.
8. L’état de l’installation d’assainissement non collectif est obligatoire en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau d’assainissement collectif. Il est valable 3 ans. En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Les diagnostics obligatoires en cas de location d’un bien immobilier

Le premier diagnostic obligatoire est le diagnostic loi Boutin, ou diagnostic de mesurage loi Boutin, ou encore diagnostic de la surface habitable. Ce diagnostic réalise le mesurage de la surface habitable (à ne pas confondre avec le mesurage loi Carrez, qui donne la surface privative, et qui concerne les ventes de biens immobiliers). Il est obligatoire pour les locations des logements vides et à usage de résidence principale. Sa validité est permanente tant qu’aucune modification de surface n’est réalisée. Il n’est pas impératif de le faire réaliser par un professionnel, d’autant qu’aucune sanction légale n’est prévue en cas de non fourniture. Ne pas croire cependant qu’aucun recours n’est possible, par exemple en cas de publication de la surface habitable, ou quand la surface habitable réelle est bien inférieure à la surface habitable annoncée. Donc faire intervenir un diagnostiqueur pour faire le diagnostic loi Boutin est une sage précaution.

Les autres diagnostics obligatoires sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit obligatoirement être fourni par le propriétaire à l’occasion de la location de tout bien immobilier. Ce dossier comprends trois parties:

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
2. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
3. L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)

Ces diagnostics, compte tenu de leur valeur légale, sont impérativement à faire réaliser par des professionnels habilités, les diagnostiqueurs.

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vise à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée du logement. Il n’est qu’informatif, ce qui fait que le locataire ne peut pas s’en prévaloir à l’encontre du bailleur. Il est valable 10 ans. Voir notre article sur le DPE.
2. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour tout ou partie d’un immeuble d’habitation construit avant 1949. Il est valable un an, sauf si le constat ne fait état d’aucune concentration de plomb, dans les revêtements, supérieure aux seuils fixés par l’arrêté correspondant, auquel cas sa validité est permanente. A noter que la recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.
3. L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) est obligatoire pour les biens immobiliers situés sur des communes qui sont soumises à un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), ou à un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou à une zone de sismicité (soit la quasi la totalité de la France). Il donne l’état des risques naturels (inondations, mouvements de terrain, sismicité) et des risques technologiques (industriels, biologiques, chimiques). Il renseigne également impérativement sur les risques naturels et technologiques antérieurs auxquels a été confronté le bien. Il est valable 6 mois. La non-fourniture de l’ERNT donne la possibilité au locataire de demander en justice une diminution du prix du loyer, ou de demander une annulation du contrat de bail.

Les diagnostics ponctuels obligatoires

Certaines démarches ponctuelles peuvent, elles aussi, nécessiter un diagnostic immobilier obligatoire additionnel dont la liste suit. De même que pour les autres diagnostics obligatoires, ils doivent être réalisés par des professionnels habilités, les diagnostiqueurs ou bureaux d’étude.

1. Le diagnostic pour prêt à taux zéro.

   Le champ initial d’application du prêt à taux zéro (PTZ), à savoir le logement neuf, a été étendu au logement ancien sans condition de travaux, à condition qu’il réponde à 26 critères définis. Un diagnostic immobilier spécifique a été créé pour certifier que ces critères sont bien respectés.

2. Le diagnostic pour conformité de l’installation de sécurité de la piscine.

   Toute piscine publique et privée doit comporter un dispositif de sécurité conforme aux réglementations en vigueur. Un diagnostic spécifique a donc été mis en place pour certifier de cette conformité.

Les diagnostics facultatifs et leur intérêt dans le cas d’un vente

En dehors des diagnostics obligatoires, des diagnostics additionnels, facultatifs, apportent une information supplémentaire sur l’état ou les caractéristiques particulières d’un bien immobilier, très utile dans le cas d’une vente (non applicable au neuf ou aux enchères)

D’une manière générale, le vendeur doit communiquer à l’acheteur potentiel toutes les informations sur l’état et les caractéristiques du bien immobilier. De plus, la découverte par le nouveau propriétaire d’un problème existant manifestement avant l’acquisition du bien rentre dans le cadre de la garantie contre les vices cachés. Pour être considéré, le problème doit dépasser la seule valeur d’agrément et rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou en réduire l’usage au point que l’achat n’aurait pas été conclu au prix payé.

Aussi, il est recommandé pour le vendeur de se protéger contre les éventuels dommages et intérêts de la garantie contre les vices cachés en se retranchant derrière les conclusions des diagnostics d’un professionnel.

1. Le diagnostic d’assainissement ou de raccordement des eaux usées
   Tous les immeubles, collectifs ou individuels, doivent être raccordés aux réseaux d’eaux usées et pluviales dans les communes qui en sont pourvues, et dans un délai de 2 ans à compter de leur mise en place communale (se renseigner à la mairie). Pour les autres, l’installation d’un dispositif d’assainissement individuel (de type fosse septique) est obligatoire (voir l’état de l’installation d’assainissement non collectif dans la rubrique sur les diagnostics obligatoires). Le non-raccordement, le mauvais raccordement, ou une installation individuelle inexistante ou non conforme, peuvent engendrer des coûts importants à l’acquéreur. Le diagnostic d’assainissement statue donc sur la conformité de ces raccordements des eaux usées. A noter qu’un certificat de raccordement aux réseaux d’évacuation collectifs, le cas échéant, devra être ajouté au dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire à compter du 1er janvier 2013.
2. Le diagnostic immobilier sur la présence de radon Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle qui peut être source d’atteinte à la santé des occupants d’immeubles d’habitation. Il est légalement obligatoire de surveiller, ou de faire surveiller par des organismes agréés, au moins tous les 10 ans ou chaque fois que des travaux modifiant la ventilation ou l’étanchéité du bâtiment sont effectués, la présence de radon dans les zones géographiques où ce gaz peut apparaitre en quantité, c’est-à-dire la Bretagne, la Corse, le Massif Central et les Vosges. En effet, au-delà 400 Becquerels par m3, des travaux doivent impérativement être réalisés pour réduire la présence de ce gaz, comme la mise en place d’une ventilation ou la réalisation d’une étanchéité ou le gaz apparait, typiquement dans une cave en terre battue. Le diagnostic sur la présence de radon permet donc à l’acquéreur de connaître à quels frais il s’expose.
3. Le diagnostic immobilier sur le risque de légionellose Les légionelles sont des bactéries présentes naturellement dans l’eau, et qui se développent dès qu’elle stagne. Elles prolifèrent avec l’augmentation de la température au-delà de 20°C. Cependant, elles meurent au-dessus de 55°C. En particulier dans les habitations, leur présence est possible dans les systèmes de climatisations et dans les canalisations d’eau chaude sanitaire. Les légionelles en grand nombre peuvent provoquer la légionellose, une maladie sérieuse et parfois mortelle.Le diagnostic immobilier sur le risque de légionellose, ou diagnostic immobilier légionelles, permet de connaître le risque de légionellose que le bien immobilier fait courir et d’indiquer les mesures d’entretien indispensables.