La réforme sur la surface de plancher a été adoptée par ordonnance n°2011-1539 le 16 Novembre 2011 et est publiée au journal officiel le 17 Novembre 2011. Elle est rentrée en vigeur le 1er Mars 2012.
La surface de plancher se substitue à la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) et la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et devient l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme.
Comment calculer la surface de plancher ?
Pour calculer la surface de plancher d’une construction, il faut mesurer les surfaces de chaque niveau fermées et couvertes. Ces surfaces se calculent à partir du nu intérieur des façades auxquelles il faut ensuite déduire :
- La surface correspondant à l’épaisseur des murs qui entourent les embrasures de portes et fenêtres qui donnent sur l’extérieur,
- Les surfaces de plancher où la hauteur du plafond est inférieure ou égale à 1,80m,
- Les vides et trémies des escaliers et ascenseurs,
- Les garages, rampes d’accès et aires de manœuvres,
- La surface de plancher des combles si ils sont non aménageables,
- La surface de plancher des locaux techniques et de stockage de déchets nécessaires à un groupe de personne (pas pour les maisons individuelles),
- La surface de plancher des caves et celliers desservis par une partie commune,
- La surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent s’il y a lieu de l’application des points mentionnés ci-dessus, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures,
- La surface des balcons, toitures-terrasse, loggias
Les avantages de la surface de plancher
Ce calcul est simplifié, il n’est plus nécessaire de calculer la SHON et la SHOB. De plus, il est en filiation directe avec le calcul de la surface taxable à la taxe d’aménagement puisque ces surfaces sont sur des critères identiques. La surface de plancher apporte et décrit quelques déductions supplémentaires.
Il existe d’autres avantages :
- La surface de plancher correspond de plus en plus à l’espace réel disponible par les occupants,
- Elle se rapproche des méthodes de calcul de surface servant l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments car on n’intègre plus les murs extérieurs,
- Elle permet un gain d’environ 10% de constructibilité par rapport au calcul des droits à construire qui étaient établis à partir de la SHON, les murs épais ou les doubles parois servant l’isolation n’engendrent plus une perte de surface en termes de droits de construire.